Жилищная проблема: денег все больше, доступность все меньше
Более 70% россиян не имеют способности сделать лучше свои жилищные условия
Банк Рф опубликовал информационно-аналитический комментарий «Жилищное строительство», в каком свел воедино данные по строительству жилища за последние годы. Числа демонстрируют: весь жилищный рынок работает на обеспечение жильем менее 10% населения из самых богатых регионов страны.
Текущая ситуация в жилищном строительстве остается сложный.
По данным исследования, ввод жилища достигнул собственного исторического максимума в 2015 г., после этого стал равномерно понижаться. Плюс ко всему с начала 2018 г. наблюдается приметное повышение площади строящегося жилища, это связано с тем, что застройщики стремились начать работы на самом большом количестве новых объектов, чтоб получить возможность их окончания по старенькым правилам.
Строительство жилища в большинстве сконцентрировано в нескольких больших субъектах: на 10 регионов-лидеров приходится практически половина от общероссийского ввода, в их большая численность населения и поболее высочайший платежеспособный спрос.
Большая часть строй организаций как и раньше консервативно оценивают перспективы роста отрасли, невзирая на произошедшее сначала 2019 г. повышение характеристик ввода и высшую потребность в улучшении жилищных критерий. Сейчас уровень обеспеченности жильем в Рф остается ниже, чем в большинстве государств Восточной Европы. При этом сдерживают ввод жилища динамика доходов населения, демографические тенденции и малая доступность ипотечного кредитования.
После кризиса 2008–2009 гг. уровень доходов населения восстановился, тем способствовав повышению спроса на жилище и активизации строй работ, что приводило к росту ввода жилища через 1 – 3 года. Но в 2014-2019 гг. доходы населения сокращались, спрос на жилище снизился, объемы его ввода в 2016-2019 гг. уменьшились. Невзирая на имевшуюся необходимость, 44% людей не имели способности сделать лучше жилищные условия в 2018 г., что фактически соответствует данным 2007 г. – 43%.
Самая низкая доступность жилища наблюдалась в почти всех регионах с большими городками и поболее дорогой недвижимостью – в Москве, Санкт-Петербурге, Столичной, Ленинградской областях, также в регионах с более низкими доходами– таких, как Республика Ингушетия.
Ипотека – дорогая «панацея»
Броско, что в 2018 г. ставки по ипотечным кредитам находились на абсолютных исторических минимумах, но охват населения ими остается низким – толика домашних хозяйств, имеющих ипотечный кредит, в 2018 г. составляла 12%, а сначала 2015 г.– у 3 – 4% русских семей. Заносить каждомесячный платеж по ипотеке в среднем было способно от 27 до 35% семей при покупке нового жилища площадью 30 и 18 кв. м в расчете на 1-го человека соответственно. При всем этом более нуждающиеся в новеньком жилище семьи, в каких есть 2 и поболее малыша, в принципе никогда не сумеют пользоваться ипотекой.
Но, невзирая на это, ипотечное кредитование выступает главным драйвером развития жилищного строительства. К началу 2019 г. на 4 банка приходилось выше 80% всего ипотечного ранца. За январь-август 2019 г. банки выдали 783 тыс. ипотечных кредитов – это на 14,1% меньше, чем за тот же период 2018 г., общий объем этих кредитов составил 1,72 трлн руб., что на 5,2% меньше, чем в 2018 г. Это было связано со понижением привлекательности операций по рефинансированию кредитов в критериях увеличения ипотечных ставок.
Большая часть ипотечных кредитов приходится на население ЦФО. Наивысший средний размер ипотечного кредита в I квартале 2019 г. был зафиксирован в Москве – 4,68 млн руб., Столичной области – 3,52 млн руб., Ямало-Ненецком АО – 2,96 млн руб., Санкт-Петербурге – 2,94 млн руб. и Ленинградской области – 2,75 млн руб.
В 2019г. появился новый механизм защиты ипотечных заемщиков – «ипотечные каникулы», что может быть будет содействовать росту спроса на ипотечные кредиты. В то же время со стороны банков можно ждать более кропотливого отбора ипотечных заемщиков либо маленького увеличения ставок по кредитам, компенсирующего опасности банков.
Стройкомплекс закредитован и разоряется
Банк Рф отмечает рост издержек строй организаций, в том числе из-за начавшегося с середины 2018 г. перехода к механизмам проектного финансирования и эскроу-счетам. И это непременно сказывается на росте цены жилища в новостройках. Также с конца 2017 – начала 2018 г. цены растут и на вторичном рынке, что отражает восстановление потребительского спроса.
Самая высочайшая средняя цена 1 кв. м в новостройке во II квартале 2019 г. обычно отмечается в Москве – 195 тыс. руб. На втором месте Санкт-Петербург – 114 тыс. руб., в то время как в других субъектах в среднем – 50 тыс. руб. Более низкая цена отмечается в республиках Северного Кавказа и отдельных регионах европейской части Рф.
Важно, что в итоге спада в русской экономике в 2015 г. вышло приметное сокращение количества компаний, занятых жилищным строительством, и укрупнение их среднего размера. При этом количество этих компаний продолжает сокращаться 2-ой год попорядку. И все-же денежный итог и рентабельность в секторе жилищного строительства в 2016-18 гг. показывали рост, что, вероятнее всего, связано с трансформацией отрасли, произошедшей в кризисный период, когда многие маленькие финансово неуравновешенные компании обязаны были покинуть рынок.
Что касается толики собственных средств застройщиков в структуре финансирования жилищного строительства, то она в Рф обычно невелика и в 2018 г. составляла немногим более 8%, а в среднем варьируется от 5 до 15% от вкладывательной цены проекта, планируемого к реализации. Но проекты с толикой собственных средств наименее 15% кредитуются банками под более высочайшие ставки. И в случае полного перехода отрасли на механизм эскроу-счетов будет нужно докапитализация застройщиков на 70 миллиардов руб. для соответствия требованиям стойкости в 10% достаточности капитала. Также проектное финансирование востребует роста кредитования застройщиков с 0,6 трлн руб. в 2018 г. до 6,4 трлн руб. в 2024 г.
В 2014-17 гг. спрос на жилую недвижимость снизился и сократились доходы строй компаний, многие из которых не могли обслуживать свои обязательства, резко увеличив просроченную задолженность по кредитам. Это привело к более аккуратному отношению инвесторов и неохотному предоставлению кредитов банками, что еще более усложнило ситуацию в отрасли. Портфель кредитов строительным компаниям в 2015-18 гг. сокращался.
В 2017-18 гг. в строительном секторе наметились признаки стабилизации. И уже в 1-ые месяцы 2019 г. в секторе кредитования строительства наблюдались признаки оживления. За февраль-июль толика просроченной задолженности в банковском ранце снизилась с 22,5 до 21,6%. Банки увеличивали кредитование строй компаний опережающими темпами по сопоставлению с большинством других отраслей, и за 6 мес. портфель их банковских кредитов вырос на 11,1%.
По сопоставлению с мировой практикой в Рф в 2018 г. остается значимой толика собственных средств населения в структуре финансирования сделок по приобретению жилища – 44% против 5% соответственно, но равномерно понижается на фоне активного развития ипотечного рынка.
Эскроу – выход не для всех
Внедрение эскроу-счетов будет иметь двойственное воздействие на рынок ипотечного жилищного кредитования. С одной стороны, опасности кредитора меньше, что будет содействовать понижению ставок.
С другой стороны, к банкам, в каких открыты эскроу-счета, предъявляются в особенности жесткие требования, что ограничивает их круг. Банк – кредитор по ипотеке и банк, в каком открыты эскроу-счета, могут различаться, и финансовая схема, в какой задействованы 2 банка, сложна и неудобна, потому прибегать к ней заемщики будут исключительно в случае, если она будет приносить явную финансовую выгоду. В предстоящем это может привести к малозначительному увеличению ипотечной ставки.
Сейчас из 5 млн действующих ипотечных кредитов наименее 700 тыс. приходится на кредиты, предоставленные под договоры долевого роли. И в долговременной перспективе ожидается, что распространение новейшей модели финансирования будет одним из причин развития отрасли.
Эскроу-счета открыты в 49 из 85 регионов, и на конец августа составили более 10 тыс. счетов, остаток средств на их – 30,2 миллиардов руб. Фаворитом стала Москва – практически 2 тыс. счетов либо 13,4 миллиардов руб. Последующие – Столичная и Ленинградская области – 675 и 674 счета соответственно.
Не открыто ни 1-го эскроу-счета в регионах СКФО и неких отдаленных районах СЗФО и ЦФО, в каких жилищным строительством занимаются относительно маленькие застройщики, неспособные перейти на проектное финансирование. В то же время в ряде регионов работают застройщики, не имеющие права финансироваться и по старенькой схеме, и не получившие банковские кредиты через новый механизм. Более 90% проектов в Дальневосточном федеральном окружении демонстрируют огромную возможность выполнения застройщиками собственных кредитных обязанностей. В ЦФО, СЗФО и УФО до 60% проектов характеризуется высочайшей вероятностью возврата кредита застройщиками. При всем этом ЦФО насчитывает самое огромное количество – 13 регионов с толикой высокорисковых проектов более 25%.
Правительство как инвестор
По оценкам Банка Рф, запланированные на 2019-2022 гг. расходы федерального бюджета на поддержку жилищного строительства эквивалентны цены 15 млн кв. м введенного жилища. Из их около 85% приходится на ГП «Доступное жилище» и на государственный проект «Жилище и городская среда», около 15% – на поручения Президента РФ. Самые большие расходы ожидаются в 2022 г.
В 2019-2022 гг. длится реализация гос программки «Обеспечение легкодоступным и комфортабельным жильем и коммунальными услугами людей РФ», в рамках которой на 2019 г. заложено 206 миллиардов руб., на 2020-2022 гг. – 791 миллиардов руб.
Согласно посланию Президента к Федеральному Собранию с 1.01.2019 г. на весь срок кредита распространяется субсидирование части ставки по ипотеке, превосходящей 6% годичных, направляемой на покупку жилища в семьях, где родился 2-ой и следующий ребенок. Расходы бюджета в 2019-2022 гг. составят 54 миллиардов руб. Подразумевается, что этим правом воспользуются 600 тыс. русских семей.
Также с 1.01.2019 г. проводятся выплаты в счет погашения ипотеки в размере 450 тыс. руб. семьям, где родился 3-ий и следующий ребенок. До 2022 г. на это подразумевается заложить115 миллиардов руб.
В 2018-2024 гг. подразумевается понизить средний уровень ставки по ипотеке с 9,5% в 2018г. до 7,9% годичных в 2024 г.; прирастить количество выданных ипотечных кредитов на первичном рынке жилища с 0,5 до 1,1 млн ед.; прирастить объем жилищного строительства с 75,3 до 120 млн кв. м в год. Из их многоквартирных домов – с 46,2 до 80 млн кв. м в год, из их профинансированных за счет ипотечного кредитования – с 23,6 до 53 млн кв. м в год. Также планируется прирастить количество действующих ДДУ, оформленных с внедрением эскроу-счетов, с 7 тыщ до 1 млн штук.
Подразумевается уменьшить сроки получения разрешения на строительство и ввод объекта жилищного строительства в эксплуатацию с 7 до 5 дней, проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий для объектов жилищного строительства с 45 до 30 дней.
На реализацию государственного проекта «Жилище и городская среда» в общей трудности планируется издержать 1 трлн 66 миллиардов руб., в том числе 891 миллиардов руб. из федерального бюджета. В 2019 г. запланировано израсходовать 124 миллиардов руб., в том числе 105 миллиардов руб. из федерального бюджета.
Смеситель для ванны Merci однорычажный цвет хром
Однорычажный смеситель для ванны MERCI — удобный и стильный девайс для современной комфортабельной квартиры. Он просто устанавливается в подходящем месте ванной комнаты и крепко крепится к стенке. Маленькие размеры изделия позволяют использовать его даже в компактных квартирах. Напор и температура воды комфортно регулируются стильным и долговременным рычагом. К смесителю подключается душевой шланг с лейкой.
Достоинства:
- сделан из крепкой стали;
- защищен хромовым покрытием;
- отличается малогабаритными габаритами.
В магазинах можно приобрести доброкачественную сантехнику для дома по низким ценам.